美国住宅的产权分类
这里说的“住宅”，仅指美国的民用住宅。商业住宅和其它国家的民用住宅均不在此讨论范围之内。
民用住宅的所有权是通过房屋产权来界定的。房屋产权的不同分类，规范了产权拥有者不同的权利和义务。而房屋产权的分类，又是根据因住宅的建筑结构不同所造成的居住功用不同来划分的。
美国的住宅居住功用通常有四种类别：公寓、城市屋、单户屋，和独立屋。这种分类并不取决于它们建筑风格或式样的差异。因为它们之间的区别并不是针对建筑物的外观设计，而是在于因它们的建筑结构不同所连带产生的屋主产权类别的不同。
公寓（Apartment）
公寓也叫“共有住宅”或“集合住宅”（Multifamily Home）。这种住宅通常是在一个整体建筑物中，划分成多个单元（至少5个或以上）供不同的家庭居住。建筑楼层一般至少为两层，每一个居住单元都是平层（Flat）。换句话说，就是进门后，屋内没有楼梯。所有的功能性居住空间都在同一水平的地面上。
公寓产权的性质为“单一产权”（Single ownership）。即，不管所有者是个人、多人，或公司，产权是对整个建筑物和所属地皮的单一拥有。每个住宅单元不享有独立产权，也不能分割产权。买卖只能以单一估值对整栋建筑物进行交易。
这种公寓通常有两种形式。一种是比较小型的公寓楼（8到10个单元），由业主（Owner）买下后，自己住一个单元，出租其它的单元。因此，它也被称为“业主同住房产”（owner-occupied property）。另一种是比较大型的公寓楼（几十、几百，甚至上千个单元）。这种公寓楼通常被称为“出租物业”（Rental Properties）。
城市屋（Townhouse）
城市屋也是一种共有住宅建筑形式。美国华人喜欢把它叫做“康斗”（Condo）。它可能是一栋单一的连体建筑，也可能是在同一块土地上的多栋各自独立的连体建筑。在建筑结构上，它和公寓的区别是，每个单元的所有功能性居住空间不是平面的，而是垂直的。每个单元通常采上下三个楼层的设计。底层是车库，中间层是起居和餐饮空间，上层是卧室。每两个相邻单元共用一堵分户墙。因此，城市屋的英文“Townhouse”中译又可以被称为“排屋”，或“连体屋”。
但是，“康斗”并不是城市屋的唯一专属名称。有些拥有平面单元（Flat）的大型公寓大楼也可以被称为“康斗”。由此可见，“康斗”这个名称，并非指称于建筑式样，而是专用于产权种类。Condo是Condominium的缩写，该字起源于拉丁文。它是由词根dominium（统治、所有权）加上前缀con（联合、共同）组成，意思为“联合统治”或“共同所有权”。该字最早用于公寓产权的历史可以追溯到公元一世纪的巴比伦文献。“康斗”的正确定义为：在一个共有土地所有权的多单元建筑物中的独立单元产权。它可以被理解为，建筑物中的每一个单元的产权，都是独立的。但同时，所有这些独立的单元产权，又共同拥有该建筑物的公共区域和所属土地的所有权。因此，拥有这种单元产权的屋主通常会受到屋主协会（Homeowners Association，简称HOA）的管理和约束。屋主仅对单元内部空间享有比较充分但不是绝对的自主权，但对单元外部的空间或设施则绝对没有自主权。
换句话说，凡是具有屋主协会的多单元住宅建筑楼或建筑群，都可以归类为“康斗”这种产权形式。反过来说，对任何单一产权的土地或建筑物中的单元进行产权分割，则可以用动词形态的Condominiumize（康斗化）来表示。
单户屋（Planned Unit Development,简称PUD）
单户屋看上去像是独立屋，但它还是属于“共有住宅”的一种。共有住宅的基本概念就是在一块共同拥有的土地上建有的多单元住宅建筑或建筑群，不管它是公寓、城市屋，还是单户屋。公寓是以水平单元上下叠加的建筑方式共同占有一块土地，城市屋是以垂直单元左右排列的建筑方式共同占有一块土地，单户屋则是以多栋互不相连的单一住户的建筑方式共同占有一块土地。公寓和城市屋单元的建筑结构都需要和邻户共享上下天花板和地板，或左右墙壁。但单户屋之间则完全没有任何建筑结构性的联接。因此，单户屋的产权和公寓、城市屋的区别是对土地使用权的不同。虽然，公寓、城市屋，和单户屋的产权都不包括对土地独享拥有权，但在使用权上是有差异的。康斗化的公寓和城市屋业主可以使用公共区域的土地和设施，但那是公用的，不能占为私用。而单户屋所占的那个一定范围之内的土地，虽不能私有，但可以私用。其他屋主一般不会越界共享。
独立屋（Single Family House）
独立屋的产权比较好理解，那就是，单独拥有在一块土地上建有的住宅建筑。它不存在任何“共有”的概念。它不但对土地和在那块土地上的建筑物享有完全的、完整的，不受他人侵犯的单独占有产权，而且，它还占有那块土地上方某个高度天空的主权和那块土地下方自然资源的主权。如果你的地下室里冒出石油，后花园里发现金矿，别担心，那是你的私有财产，没有人可以剥夺或充公。有些滨海、滨湖的独立屋，还享有一部分属于它的水面和水下主权。对于华人移民来说，“有土斯有财”这个理念非独立屋产权莫属。
公寓楼。每个居住单元为平层。可能是单一产权的出租物业；也可能是每个单元独立产权的“康斗”，受屋主协会（HOA）的管理限制。 ▼
城市屋。每个居住单元为垂直楼层，各单元连体横向排列。每个单元一定是独立产权的“康斗”，受屋主协会（HOA）的管理限制。 ▼
单户屋。独立建筑，占地面积较小，两房相隔较近。独立产权，但有屋主协会（HOA）的管理限制。 ▼
独立屋。建在一块土地上的单一家庭住宅建筑（也可能除主屋之外还有其它辅助建筑物），土地面积较大，邻居相隔较远。独立产权，没有屋主协会（HOA）管理（不排除也有个别社区特例，但管理事项一般和共享产权无关）。 ▼
鸭绒 10/07/2015首发新浪搏客08/04/2024修定
